LA DELEGATION AU CONSEIL SYNDICAL

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé les articles 21.1 à 21.5 de la loi 65-557 dédiés au « pouvoir délégué au conseil syndical de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple, c’est-à-dire de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance ».

L’objet de cet article est d’étudier l’étendue de cette délégation et de montrer la rigueur nécessaire à sa mise en œuvre, tant par le syndic que par le conseil syndical.

Délégation des articles 21.1 à 21.5 ou délégation du a) de l’article 25 ?

Sans attendre, il y a lieu de différencier les articles 21.1 à 21.5, et le 1^er alinéa de l’article 25.

Pour sa part, l’alinéa a) de l’article 25 délègue le pouvoir :

• Au conseil syndical ;
• Mais aussi au syndic ; ou à toute personne.

De plus, il est applicable pour une délégation :

• Portant exclusivement sur une décision mentionnée à l’article 24.

Décisions mentionnées à l’article 24, listées exhaustivement :

• Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, … ;
• Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, … ;
• Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l'article L. 313-4-2 du code de l'urbanisme, … ;
• Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
• La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
• Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement*. … ;
• La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
• L'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes ;
• La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5 ;
• L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants

* Voir la note sous le paragraphe suivant

Application des articles 21.1 à 21.5

La délégation mentionnée aux articles 21.1 à 21.5 concerne quant à elle, l’ensemble des résolutions qui se débattent à la majorité simple, à trois exceptions près :

• Approbation des comptes ;
• Détermination du budget prévisionnel ;
• Adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

A NOTER

Il est ici surprenant de constater que la délégation de pouvoir au conseil syndical en vertu de ces cinq articles ne s’applique pas aux « adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » ; alors qu’elle semble s’appliquer à la délégation du a) de l’article 25.

Le syndic restera vigilant sur ce sujet. Effectivement, les deux délégations s’opposent dans leur définition.

Le syndic conseillera donc de ne pas voter cette délégation en vertu du a) de l’article 25, ceci afin d’éviter toute procédure en annulation de résolution à l’initiative de tout copropriétaire qui s’y serait opposé ou aurait été défaillant.

Conditions de mise en œuvre de la délégation des articles 21.1 à 21.5

La mise en œuvre de ces articles est précisément encadrée et conditionnée. Outre le fait que seules les décisions débattues à la majorité simple de l’article 24 sont concernées, à trois exceptions près, comme précisé précédemment, ajoutons que :

• La délégation est votée à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires ;
• Le conseil syndical doit être constitué d’au moins 3 membres ;
• L’assemblée fixe le montant maximum alloué à la délégation ;
• La délégation est accordée pour une durée maximale de 2 ans ;
• La renouveler nécessite une nouvelle décision d’assemblée ;
• Une assurance Responsabilité Civile est souscrite pour chaque membre du conseil syndical, individuellement puisque le conseil syndical ne détient pas la personnalité morale ou juridique ;
• Les décisions du conseil syndical dans le cadre de sa délégation sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas d’égalité ;
• Les décisions prises font l’objet d’un procès-verbal, signé par 2 membres du conseil syndical, transmis au syndic qui le consigne dans le registre des procès-verbaux de la copropriété ;
• Le procès-verbal mentionne le nom des personnes présentes et les votes de chacun.

Dépenses consécutives de la délégation, inscrites dans le budget de dépenses courantes ou dans les dépenses travaux

La délégation peut concerner aussi bien des dépenses courantes que des dépenses travaux. Voyons les lignes comptables affectées à cette délégation.

S’agissant tout d’abord des dépenses courantes, une ligne comptable est créée dans le budget prévisionnel annuel, sous la nomenclature comptable « 65 » ;

La provision issue des appels de fonds en charges courantes est quant à elle inscrite sous la nomenclature comptable « 706-1 ».

S’agissant ensuite des travaux exceptionnels, les produits issus des appels de fonds sont inscrits sous la nomenclature comptable « 106 », nommée « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordés au conseil syndical » ;

Ces sommes sont reversées sous la nomenclature comptable « 706-2 » avant paiement au fournisseur ;

Elles sont alors inscrites en « charge travaux » sous la nomenclature comptable « 674 » ;

Enfin, les comptes travaux inscrits sous la nomenclature comptable « 12 », notamment visibles et synthétisés sur « l’annexe 1 - Bilan financier à la clôture des comptes », sont scindés en :

• 12-1 s’agissant des travaux décidés par l’assemblée générale ;
• 12-2 s’agissant des travaux décidés dans le cadre de la délégation.

Décisions relatives au financement dans le cadre de la délégation (ce paragraphe est à lire avec attention, notamment par les conseils syndicaux qui viendrait à recevoir une telle délégation)

Les décisions d’assemblées générales relatives à la « délégation au conseil syndical du pouvoir de décider des travaux » doivent être tout aussi rigoureuses que les décisions d’assemblées générales « aboutissant à la réalisation de travaux ».

C’est-à-dire que doivent notamment y figurer des modalités claires et détaillées du financement.

Cela est indispensable d’une part, pour fixer l’exigibilité des sommes appelées ; d’autre part, pour justifier de toute procédure de recouvrement et de toute somme imputée au travers du pré-état daté et de l’état daté, au vendeur ou à l’acquéreur en cas de mutation.

Le procès-verbal d’assemblée générale fixera par conséquent des dates et des montants incontestables.

Mais l’assemblée générale peut ne pas en être capable pour quelque raison que ce soit. Ceci est d’ailleurs l’une des justifications majeures de l’application de la délégation qui nous intéresse ici.

Dans ce cas, les procès-verbaux du conseil syndical inscrits dans le cadre de la délégation devront impérativement préciser ces dates et montants de façon tout aussi incontestable.

A NOTER

Ce seront ces procès-verbaux qui seront fournis tant à l’huissier qu’à l’avocat en cas de recouvrement. Ce seront également ces procès-verbaux qui seront fournis au notaire en cas de mutation.

En conséquence, ils devront être précis dans leur libellé. Le conseil syndical a tout intérêt à se faire conseiller par le syndic afin de ne pas prendre le risque d’une contestation des décisions prises, notamment quant au financement.

Il est ici surprenant de constater que le législateur donne un pouvoir conséquent à des non-professionnels, qui risquent d’entraîner la copropriété dans des procédures coûteuses du fait de leur inexpérience.

Annexe - Les articles de loi et décrets régissant la délégation

Article 21-1 loi 65-557

Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

Article 21-2 loi 65-557

L'assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

Article 21-3 loi 65-557

La délégation de pouvoirs mentionnée à l'article 21-1 est accordée au conseil syndical pour une durée maximale de deux ans. Elle est renouvelable par une décision expresse de l'assemblée générale.

Article 21-4 loi 65-557

Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile.

Article 21-5 loi 65-557

Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de la délégation de pouvoirs mentionnée à l'article 21-1 sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante.

Le conseil syndical rend compte de l'exercice de sa délégation de pouvoirs devant l'assemblée générale votant l'approbation des comptes.

Il établit un rapport en vue de l'information des copropriétaires.

Article 21 décret 67-223

La délégation de pouvoir accordée en application du a de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 mentionne expressément l'acte ou la décision déléguée. A l'issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l'assemblée de son exécution.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

Article 21-1 décret 67-223

Les décisions prises par le conseil syndical, lorsqu'il bénéficie d'une délégation de pouvoirs en application des articles 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.

Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.

Le procès-verbal des décisions du conseil syndical est transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Article 26-1 décret 67-223

Pour l'application des dispositions de l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965, un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs.

Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Article 4 décret 2020-1229

Le premier alinéa de l'article 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 susvisé est complété par la phrase suivante :

« Le montant alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs en application de l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est inclus dans le budget prévisionnel, sauf lorsqu'il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget. »

Article 5 décret 2020-1229

Les annexes 1 et 2 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 susvisé sont complétées comme suit :

1° A l'annexe 1, dans la partie « I.-SITUATION FINANCIERE ET TRESORERIE » à la rubrique « Provisions et avances » est ajouté le compte 106 « Provisions pour travaux au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical » ;

2° A l'annexe 2 :

a) Dans la rubrique « CHARGES POUR OPERATIONS COURANTES » est ajouté le compte 65 « Montant alloué au conseil syndical pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs (préciser la nature de chaque opération concernée) » ;

b) Dans la rubrique « CHARGES POUR TRAVAUX ET AUTRES OPERATIONS EXCEPTIONNELLES » est ajouté le compte 674 « Charges au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical en application de l'article 21-1 de la loi susvisée » ;

c) Dans la rubrique « PRODUITS POUR TRAVAUX ET AUTRES OPERATIONS EXCEPTIONNELLES » est ajouté le compte 706 « Provisions au titre de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical ».

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