DEPENSES ET IMPUTATIONS PRIVATIVES EN COPROPRIETE 1ERE PARTIE

Il faut d’abord distinguer :

• Les imputations consécutives du règlement de copropriété ou de ses modificatifs, relatives à l’individualisation des consommations - eau froide ; eau chaude ; chauffage - ;
• Les imputations consécutives du règlement de copropriété ou de ses modificatifs, relatives à des éléments privatifs - boîtes aux lettres ; interphone ; … - ;
• Les imputations consécutives de facturations privatives dans le cadre d’une mutation à titre gratuit ou onéreux - pré-état daté ; certificat de l’article 20-II ; état daté - ;
• Les imputations définies contractuellement, autorisées par le décret 2015-352, modifiées par le décret 2020-834, puis par le décret 2021-872 ;
• Les imputations consécutives du comportement du propriétaire (recouvrement, dégradation des parties communes).

Au regard de l’ampleur du sujet, il a été scindé en 2 parties.

• La 1^ère partie traitera des imputations privatives consécutives du règlement de copropriété ;
• La 2^nde partie abordera les imputations privatives liées aux circonstances.

1^ERE PARTIE : IMPUTATIONS PRIVATIVES CONSÉCUTIVES DU RCP

Imputations privatives liées à l’individualisation des consommations

Eau froide

Il s’agit de « répartir le montant total et annuel de consommation d’eau de l’immeuble entre chaque logement en considération des consommations individuelles lues sur chaque compteur d’eau sur la même période ».

Des problèmes se posent tout de même et interrogent, qu’il est intéressant d’analyser :

• Cas des immeubles dont la consommation d’eau chaude sanitaire (ECS) est aussi individualisée ;
• Problématique liée au décalage entre les relevés individuels et le relevé du compteur général ;
• Problématique liée aux compteurs en anomalie.

Cas où l’ECS est individualisée :

Dans cette éventualité, la quantité d’eau facturée par la société fournissant l’eau de l’immeuble correspond à la somme de l’eau froide et de l’ECS.

Une seule solution permet d’éviter des calculs d’apothicaire pour déterminer les dépenses privatives en eau froide. Il s’agit :

• d’additionner l’ensemble des factures en euros - trimestrielles le plus souvent - ;
• d’additionner les consommations facturées en m³ ;
• de diviser l’un par l’autre pour connaître le prix du m³ d’eau froide ;
• d’appliquer ce prix unitaire et de le multiplier par chaque consommation individuelle d’eau froide, permettant ainsi de calculer et d’imputer chaque dépense privative d’eau froide.

En fait, c’est ainsi qu’il est toujours procédé, que l’ECS soit individualisée ou pas. Faire état de cette éventualité n’a pour objet que de souligner que d’autres façons de faire seraient imaginables dans ce cas, mais qui n’apporteraient que complexité et risques d’erreurs et de contestations.

Décalage dans les relevés :

Le problème posé par ce qui vient d’être décrit est le suivant :

• Les factures d’eau établies par la société qui la fournit correspondent à des trimestres distincts des trimestres conventionnels.

Exemple : facturation pour la période du 1^er novembre au 31 janvier ; 1^er février au 30 avril ; 1^er mai au 31 juillet ; 1^er août au 31 octobre.

Si notre copropriété voit sa clôture comptable le 31 décembre, il est probable que les relevés de compteurs individuels soient quant à eux effectués fin juin et fin décembre, permettant de connaître les consommations sur 12 mois : du 1^er janvier au 31 décembre.

Or nous venons de voir dans cet exemple - le plus fréquent en réalité - que les facturations sont du 1^er novembre au 31 octobre. Ce qui signifie que les volumes consommés ne peuvent pas être identiques puisque les périodes sont différentes.

• Ajoutons que la facture de la société en charge de la fourniture de l’eau distingue la consommation passée et l’abonnement futur.

Ainsi, la facture pour la période du 1^er novembre au 31 janvier est reçue par le syndic au mois de février, et fait état du tarif de l’abonnement du 1^er février au 30 avril.

Cet état de fait entraîne un écart entre la somme des consommations individuelles et la consommation générale ; cet écart peut être positif - si la consommation générale est supérieure à la somme des consommations individuelles, ou négatif dans le cas contraire.

Si l’écart est positif, le « delta » sera imputé en charges communes générales, et il sera considéré qu’il s’agit de l’eau consommée par les parties communes - nettoyage ; arrosage...

Dans un tel cas, les chiffres peuvent parfois être élevés, ce qui interroge - fuites ; erreurs de calculs ou d’imputations…

Si l’écart est négatif, on retrouve un crédit d’eau froide sur les charges communes générales, ce qui peut paraître encore plus interpellant.

Compteurs en anomalie :

Disons « en anomalie » dans le meilleur des cas ; mais nous pourrions aussi lire « absent », « illisible », « relevé privatif non effectué »…

Cette situation est particulièrement pénalisante pour le syndicat des copropriétaires.

Il est ici indispensable de faire voter un forfait permettant de pallier cette situation : vous ne permettez pas d’imputer votre dépense d’eau individuelle alors nous vous appliquons un forfait !

Il n’y a donc qu’une seule façon de gérer cette situation - qui vaut d’ailleurs pour toutes autres individualisations de comptage :

• Information par courrier au propriétaire avec demande de prise de rendez-vous pour remplacement - ou mise en place - du compteur ;
• Puis mise en demeure d’y procéder ;
• Puis application du forfait décidé en assemblée générale.

Seule cette procédure suivie de bout en bout rendra les sommes exigibles et opposables.

Il faut reconnaître que cette procédure, particulièrement lourde, est aussi et de facto très chronophage.

Eau chaude sanitaire (ECS)

Qu’est-ce que l’eau chaude ? C’est de l’eau froide qui a été chauffée.

Ceci n’est pas écrit pour apprendre quoi que ce soit à quiconque, mais pour mettre en évidence que le prix du m³ d’ECS représente la somme :

• Du prix d’un m³ d’eau froide ;
• Du prix de l’énergie nécessaire au chauffage d’un m³ d’eau froide.

Prix du m³ d’eau froide :

Il vient d’être longuement discuté ; rappelons juste qu’il est calculé en divisant la somme versée annuellement au fournisseur, par la quantité d’eau consommée sur cette même période.

Variable par définition d’une année sur l’autre, il est de l’ordre de 3,50 € TTC.

Prix de l’énergie nécessaire pour chauffer 1 m³ d’eau froide :

Exprimé en KWh / m³ - Kilowattheure par m³ - il est nommé « q » et se lit « petit q ».

« q » est estimé à 120 KWh / m³. Le prix du KWh découle simplement de la facture d’énergie primaire fournie à la chaudière, divisée par la consommation d’énergie.

Ce chiffre (120) n’est qu’estimatif. Il peut :

• Être calculé précisément si la quantité d’eau chaude consommée est mesurée au moyen d’un compteur d’énergie thermique.

Dans ce cas, on additionne les consommations individuelles ; on sait l’énergie consommée ; diviser l’un par l’autre permet de le déterminer. Il ne reste plus qu’à le multiplier par chaque consommation individuelle pour connaître l’énergie facturée à chacun ;

• Être fixé en assemblée générale, arbitrairement.

Cela est fait lorsque le compteur général d’ECS est un compteur qui mesure un volume d’eau.

Attention dans ce cas, plus le « q » est faible, moins l’eau chaude sera onéreuse, mais plus le chauffage sera cher puisque l’énergie qui n’aura pas été financée par l’ECS le sera par le chauffage.

En procédant ainsi, le prix du m³ d’ECS varie chaque année, car il dépendra du prix de l’eau froide qui évolue annuellement ;

• Ne pas être fixé, l’assemblée générale débattant du prix du chauffage d’1 m³ d’eau froide - de l’ordre de 10 à 11 € actuellement -.

Dans ce cas également et pour la même raison que précédemment, le prix du m³ d’ECS varie chaque année ;

• Ne pas être fixé, l’assemblée générale débattant du prix d’1 m³ d’ECS - de l’ordre de 13 à 15 € actuellement -.

Dans ce cas, le prix de l’ECS est le même d’année en année, jusqu’à ce qu’il soit modifié par décision d’assemblée.

La méthode la plus juste est incontestablement la 1^ère citée, à savoir le compteur d’énergie thermique. Rien n’étant jamais parfait, cela pose tout de même une difficulté : il ne permet pas de détecter une éventuelle fuite.

Les 3 autres méthodes sont très aléatoires, d’autant que certaines copropriétés fixent forfaitairement des valeurs unitaires - que ce soit du « q » ; du chauffage d’1 m³ d’eau froide ; du prix d’1 m³ d’ECS - totalement éloignées des valeurs réelles, entraînant de potentielles iniquités comme il vient de l’être démontré - l’ECS facturée excessivement, c’est du chauffage facturé très inférieur au coût réel ; et réciproquement -. Pour autant, ce sont les méthodes le plus souvent employé, notamment celle qui consiste à fixer le prix du m³ d’ECS.

Chauffage

Le sujet étant complexe, il est ici seulement question d’évoquer le principe général de l’individualisation.

Vous avez pu lire précédemment que la somme à répartir pour ce qui concerne le chauffage dépend grandement de la somme que la copropriété a choisi de répartir, consécutive de la consommation d’eau chaude.

Redisons-le ici : lorsque la chaudière a pour objectif de fournir l’eau chaude sanitaire et le chauffage, elle fournit donc l’énergie pour chauffer l’eau froide qu’elle transforme en ECS d’une part, et pour alimenter le réseau de chauffage d’autre part. Mais elle ne consomme à cette fin qu’une seule énergie primaire - disons du gaz pour simplifier - qui n’est facturée que globalement, et qu’il est donc nécessaire de répartir entre le chauffage et l’eau chaude.

Tout le monde aura compris que plus l’eau chaude sanitaire est facturée chèrement, plus le chauffage est économique, et réciproquement.

L’étape consistant à fixer « q » - ou le prix du m3 d’ECS ; ou le prix du chauffage d’1 m3 d’ECS - est donc fondamentale et d’importance majeure.

Évidemment, si la chaudière ne sert qu’au chauffage parce que chaque appartement dispose de son propre moyen de production d’ECS, que ce soit un ballon ou une chaudière privative, alors les paragraphes qui précèdent n’ont pas d’utilité. Mais en copropriété, même si cela se produit parfois, on ne peut que le regretter car on aboutit à la double contrainte pour les occupants :

• Financière car ils doivent entretenir leur installation privative, en plus de participer à l’entretien de l’installation collective ;
• Encombrement, car l’installation privative les prive nécessairement de la surface qu’elle occupe.

Cet aparté relatif à la répartition Chauffage / ECS étant refermée, concentrons-nous sur l’individualisation des frais de chauffage.

Dès lors que nous avons une facturation d’énergie désormais fixée pour l’ensemble de la dépense énergétique du chauffage de l’ensemble des résidants, elle sera répartie entre eux de la façon suivante :

• 30% sera répartie selon la clé dite de « charges chauffage », telle que définie par le règlement de copropriété ;
• 70% sera répartie selon les consommations individuelles.

Une exception tout de même à cette répartition 70% / 30% :

 Lorsqu’une répartition différente avait été choisie par la copropriété par décision d’assemblée générale antérieurement à l’obligation d’individualisation, celle-ci peut être conservée ; elle peut également être ramenée à la nouvelle répartition imposée, par décision d’assemblée générale prise à la majorité simple.

Il ne s’agit ici que de la répartition de la dépense énergétique, c’est-à-dire de la dépense liée à la fourniture du combustible.

Toutes les autres dépenses - électricité ; contrats d’entretien ; … - sont quant à elles exclusivement réparties selon les règles fixées par le règlement de copropriété, dont il est rigoureusement impossible de s’affranchir, sauf à le décider à l’unanimité en assemblée générale, c’est-à-dire à l’unanimité des copropriétaires.

A NOTER

Le décret 2021-872 du 30 juin 2021 a recodifié la partie réglementaire du Livre I du Code de la Construction et de l’Habitation - CCH -.

Ce faisant, il a abrogé les articles du code de l’énergie qui faisaient état des « équipements obligatoires des immeubles collectifs à usage d’habitation … et de la répartition des frais de chauffage … » ainsi que des « dispositions relatives aux frais d’eau chaude dans les immeubles collectifs » (articles R.241-1 à R.241-20).

Il a simultanément créé des sections aux titres similaires dans le CCH, articles R.174-1 à R.174-18.

Ce sera donc désormais à ces articles qu’il y aura lieu de se référer s’agissant de cette thématique.

Comment se mesure l’énergie consommée individuellement ?

2 matériels sont envisageables et utilisables : les RFC et les CET.

RFC : Répartiteurs de Frais de Chauffage. Il s’agit de ces petits capteurs, placés sur chacun des radiateurs, qui mesurent la quantité d’énergie que chacun d’eux fournit.

Certains se souviendront peut-être des « évaporateurs » qui étaient comme des « thermomètres » placés sur chaque radiateur, qui contenaient du mercure. Un relevé était effectué en début et en fin de période de chauffe, où l’on comparait la « hauteur du mercure » et en déduisait approximativement l’énergie fournie. Ces matériels sont aujourd’hui totalement obsolètes, et ont été avantageusement remplacés par des capteurs à lecture numérique et fiable.

Ils se placent sur des radiateurs « montés en parallèle », c’est-à-dire sur des radiateurs rigoureusement indépendants les uns des autres, qui ont leur alimentation et leur retour directement branchés sur les colonnes montantes et descendantes de chauffage.

Les relevés sont effectués comme ceux des compteurs d’eau individuels, donc à distance, sans accès nécessaire aux logements ; la durée de vie est globalement la même, à savoir une dizaine d’années. Les piles peuvent devoir être changées.

CET : Compteurs d’Energie Thermique. Ce matériel est placé lorsqu’il n’est matériellement pas possible de placer des RFC, c’est-à-dire lorsque les radiateurs sont « montés en série ».

Des radiateurs « montés en série » ont leur alimentation qui provient de la sortie du radiateur précédent. Dans ces conditions, il n’est pas possible de mesurer l’énergie de chacun d’eux, car d’une part il existe des pertes dues aux tuyauteries de liaison, qui ne seraient pas prises en compte ; d’autre part l’énergie fournie par chacun d’eux est faussée par l’énergie fournie par les radiateurs qui les précèdent ou leur succèdent.

Cependant, les « radiateurs montés en série » représentent une exception à l’obligation d’individualisation, car il est fréquent que les radiateurs qui se suivent n’appartiennent pas au même logement.

Le CET n’est donc évidemment envisageable qu’à la condition que tous les groupes de radiateurs ne chauffent chacun qu’un seul logement, et ce sans aucune exception sur l’immeuble.

Imputations privatives (boîtes aux lettres, interphone…)

Il est nécessaire de rappeler que ce qui commande la répartition des charges repose sur 2 critères majeurs :

• Le critère d’utilité, défini par l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965. En synthèse, cet article dispose que chaque propriétaire de lots de copropriété ne paye qu’à la hauteur de l’utilité dont il dispose d’un élément d’équipement commun.

Ainsi, s’agissant de l’ascenseur qui est l’exemple le plus représentatif, plus le lot concerné est en étage élevé, plus le propriétaire du lot en question a une utilité croissante de l’ascenseur. En conséquence, à quotes-parts de partie commune générale identiques, un propriétaire d’un étage supérieur se verra affecter un coefficient de charges ascenseur supérieur.

• La définition des charges établie par le règlement de copropriété.

Ainsi, l’imputation privative de dépenses consécutives de l’entretien d’un équipement commun est nécessairement la conséquence d’une clause du règlement de copropriété ; celle-ci doit être respectueuse de l’article 10 de la loi 65-557, d’ordre public, c’est-à-dire qu’il prime sur toute autre mesure contractuelle.

C’est ainsi qu’une clause du règlement de copropriété qui prévoirait, par exemple, des charges ascenseur en parts égales, serait contestable devant les tribunaux. Le juge la rendrait nulle de fait.

En revanche, le règlement de copropriété peut tout à fait considérer que l’installation d’interphonie, ou encore l’installation de boîtes aux lettres, se finance selon une charge privative et à parts égales.

A contrario, si le règlement de copropriété ne spécifie rien concernant ces installations, toutes les dépenses qui les concernent seront réparties tel que défini par le chapitre « définition des charges », en recoupement avec le chapitre « distinction des parties communes et privatives », faisant état de la « définition des parties communes » et de la « définition des parties privatives ».

Dans ces conditions, rien n’interdit de conclure que des dépenses de remplacement du bloc de boîtes aux lettres par exemple se répartissent en charges communes générales.

A NOTER

Il ne faut pas confondre « utilité », et « utilisation » ou « usage ». La question n’est pas de savoir si le propriétaire en a un usage plus ou moins fréquent ; la seule question est de savoir s’il bénéficie d’une utilisation potentielle plus fréquente, c’est-à-dire d’une utilité supérieure.

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